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                          大灣區投資解讀:廣州地產板塊的"錢"途在哪里?

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                          [LV.7]常住居民III

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                          樓主
                          發表于 2019-4-22 14:25:45 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
                          禁毒吧-中國禁毒網站戒毒論壇

                            
                            廣州,2019年4月2日--《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺(下稱《綱要》),總面積5.6萬平方公里、人口約7000萬,創造10萬億元經濟總量的大灣區11城,將憑借絕佳的區位優勢、雄厚的經濟實力及集聚性更強的創新要素,向著國際一流灣區及世界級城市群邁進。近年來進入多元化發展的地產板塊,該如何借勢灣區紅利釋放更多能量?全球領先的房地產服務商戴德梁行給出了獨到的見解。
                            
                            掘金灣區利好把握重要機遇
                            
                            《綱要》提出,著重通過極點帶動、軸帶支撐等多城的聯動發展,來建設國際化高水平灣區,戴德梁行在其中觀察到了地產領域多個值得關注的重要機遇。戴德梁行粵港澳大灣區業務發展總經理及高級董事江冰河分享,軸帶支撐中,積極構建以高速鐵路、城際鐵路及高等級公路為主體的快速交通網絡,及港口群、機場群等區域經濟發展軸帶,將帶來一系列TOD機會;同時,大灣區在幾個核心城市的帶動下,將進一步輻射周邊,培育一批具有優勢的魅力城鎮,為特色小鎮的發展帶來更多空間;另外,城市更新亦是灣區建設中的重點章節,城中村改造、促進城鄉融合發展及優化空間布局等措施的推進,亦能為地產行業持續賦能。
                            
                            大灣區機遇繁多,落到實處的地產物業投資,"錢"途在哪里?戴德梁行認為應重點關注三個方面,一是各城市定位所影響的城市級投資機會,如大宗物業板塊;二是交通基建建設所帶來的PPP及TOD投資機會;三是都市衛星城及產業新城帶來的產業投資機會,如產業地產板塊。
                            
                            大宗物業投資:外資買家看好廣州市場交易額持續創新高
                            
                            2016-2018年,廣州大宗物業投資市場交易額在三年內實現了從98億元躍升至240億元的增長,連續兩年突破200億規模,持續3年創下新高。從近年交易結構來看,內資投資者依然占比較大,而看好廣州未來發展的外資投資機構亦動作頻頻,占比顯著上升,是分散風險、全球化投資策略的體現。在交易的物業類型中,寫字樓以逾6成的占比成為投資者的心頭好,商業物業緊隨其后。近幾年業界備受關注的西城都薈、樂峰廣場、萬科世博匯8號地及大馬站商業中心等物業成交,均是外資買家積極布局灣區,看好廣州發展潛力的典型案例。依托大灣區核心城市優勢及日漸完善的交通網絡,越來越多投資者開始關注廣州新興區域板塊,南沙、番禺、黃埔、白云及增城等非核心區域的大宗物業成交,從2017年占比近3成,一躍到2018年占比約6成。
                            

                            
                            圖1 2017及2018年核心區域及新興區域大宗投資交易占比來源:戴德梁行資本市場部
                            
                            大宗物業投資中頗受歡迎的寫字樓物業,具有較理想的投資回報率。截至2018年末,廣州甲級寫字樓市場平均租金創新高,達194元/平方米/月,全年租金增量以7%領跑全國。而隨著市場存量的進一步去化,空置率跌至5.6%,創下近十年來新低。穩定的租金增長及火熱的市場需求,使眾多買家躍躍欲試,而2019-2021年,更將是琶洲商務區及國際金融城等新興寫字樓板塊陸續"出貨"的高峰期,屆時或將吸引更多投資者的垂青。
                            
                            產業地產:創新科技引領產城融合投資機會
                            
                            科創產業將成為灣區未來發展的核心驅動力,隨著城市壁壘的打破、產業集聚效應的形成及產業鏈的整合,必將帶來巨大的產業物業投資需求。廣深科技創新走廊是灣區科創產業發展的主軸,聯動包括琶洲互聯網創新集聚區、中新廣州知識城、科學城及大學城-國際創新城及深圳、東莞的多個核心產業園區,日益成為大灣區科技創新要素及產業龍頭集聚的黃金地帶。
                            
                            戴德梁行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐表示,廣州具備完善的制造業體系和扎實的產業基礎,是華南地區的綜合性工業制造中心。因廣深科技創新走廊的輻射而形成的大規模科創產業集群,將會助燃廣州經濟新舊動能的轉換調整,加速汽車制造、電子產品及石油化工等傳統支柱產業轉型升級,并帶動IAB、NEM等新興產業發展。其次,廣州的高校與國家省重點科研機構數量占灣區的70%以上,優秀的高校人才及科研機構資源也為初創及高新技術企業的孵化培育提供了重要支撐。邵豐預見,在廣深創新科技走廊對產業和人才的需求與支持下,一批成功轉化科研成果與專利項目的高新技術與獨角獸企業隊伍將日益擴大,為廣州科創產業提供源源不斷的動力。
                            
                            對于科創企業而言,行業及上下游產業鏈企業集聚程度、辦公成本、人才可獲得性、交通便利性及配套孵化設施等均是影響其布局落子的重要考慮因素。隨著產業結構的升級轉型及城市更新的不斷推進,廣州優質產業園市場步入快速增長期。較優的產業園租金水平,使廣州成為了科創企業落戶的理想選擇。其中,天河科技園/軟件園作為天河智慧城的核心區域,聚集逾600家高新技術企業,28家總部企業;而以高新技術產業研究開發、生產制造為主的科學城,是廣州東部發展戰略的中心區域,已聚集LG電子、日立、床位、索尼電子、寶能及多益網絡等多家高端制造、信息技術、科創及研發類企業落戶。未來,將有更多優質產業載體承接高端產業,助力區域產業凝聚力及城市競爭力的提升。
                            

                            
                            圖2各城市科創產業園租金比較來源:戴德梁行研究部
                            
                            粵港澳大灣區的融合發展,以及"1小時交通圈"的構建,將在區域均衡化發展進程中,促進各類核心生產要素實現自由、高效的流動,持續為灣區地產板塊創造更多"錢"途無量的機遇。
                            
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